Kira Bedelinin Tespiti Davaları

Özet :

Kira tespit davalarında patlama yaşanan bir dönemden geçiyoruz. Ülkemizde özellikle geçtiğimiz yıllar içerisinde kira sözleşmesi gereği kira bedellerinin artışı, gayrimenkul piyasası ve gerçek kira bedellerinin altında kalmış; bu durum da kiracılar ile mülk sahipleri arasında birçok tartışma ve hukuki ihtilafa sebebiyet vermiştir. Kira tespit davaları, Yasa’da özel olarak düzenlenmiş bir dava türü olduğu için hüküm kurulurken özellik arz eden birçok nokta mevcuttur.

Kira tespit davası, adı üzerinde bir eda davası değil, tespit davasıdır. Kira bedelinin tespiti davası ya da kısaca kira tespit davası, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kira bedeline ilişkin olarak: "Herhangi bir artış oranı belirtilmemiş olması veya Kira artış oranı belirtilmiş olmasına rağmen aradan en az 5 yıl geçmiş olması ve kira bedelinin güncel piyasa koşullarının altında kalmış olması" hallerinde mülk sahipleri tarafından kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun olarak hakim tarafından belirlenmesi amacıyla açılan davalardır.

Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Bilindiği üzere, akdedilen bir kira sözleşmesinin sürekli değişmek zorunda olan tek maddesi kira bedeline ilişkin olanıdır. Bu değişikliğin hangi sınırlar içerisinde yapılması gerektiğine dair hacimli bir literatürümüz bulunmaktadır. En son, konut ve çatılı işyeri kiralarında, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere geçerli kabul edileceği noktasına gelinmiştir. Yeni kira döneminde kira bedeli, kural olarak on iki aylık TÜFE ortalamalarının üstüne çıkmamak kaydıyla taraflar arasında imzalanmış olan kira sözleşmesinde belirtilen artış oranına göre belirlenir. Taraflar, yıllık kira artış oranını belirlerken on iki aylık TÜFE ortalamalarının üzerine çıkmamak kaydıyla serbest iradeleriyle hareket edebilirler. Ancak kimi durumlarda taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmemekte veya kira artış oranı belirlenmişse dahi aradan geçen yıllar içerisinde kira sözleşmesiyle belirlenen kira bedeli güncel gayrimenkul piyasasındaki kira bedellerinin altında kalabilmektedir. Bu durumda taraflarca yeni kira bedelinin ne olacağı hususunda anlaşmaya varılamaması nedeniyle mülk sahibi tarafından kira tespit davası açılabilmektedir.

Taraflar kira sözleşmesinde bir artış hükmü yazmamış ve kira bedelinin artışını düzenlememiş olabilirler. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m. 344/II). Böylece, taraflar baraj oranın altında kira artışı yapmak için bile mahkemeye başvurmak zorunda kalabilirler. Bu nedenle bir kira sözleşmesinde artış oranı hakkında bir düzenleme olması hayati öneme sahiptir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir (TBK m.344/III).

Başka bir ifadeyle, taraflar kira ilişkisini beş yıl sürdürmüşlerse ve altıncı kira yıl için kira artış oranı belirlenecekse, kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılıp kararlaştırılmadığına bakılmaz. Ayrıca, altıncı kira yılı için belirlenecek kira artış oranının baraj oranın altında olması da zorunlu değildir, hakim baraj oranın üzerinde bir artış oranına da hükmedebilir. Beş yıldan sonrası için kira bedelinin belirlenmesi için dava açılması halinde hakimin baraj oranla bağlı olmamasının altında yatan mantık şudur: Beş yıllık zaman zarfında kiralananın bulunduğu yerdeki şartlar değişebilir ve kira bedelleri çok düşük kalabilir.

Yargıtay, konuyla ilgili olarak verdiği kararlarda, kanunda ve doktrinde yer almayan bir terminoloji kullanmaktadır. Yargıtay, beş yıllık dönem içindeki yıllarda gerçekleşen artışları kast etmek üzere “endeks dönemi” terimini kullanmaktadır. Beş yıllık dönem sonu için ise “hakkaniyet dönemi”, “nefaset dönemi”, “hakkaniyet ve nefaset dönemi” gibi terimler kullanmaktadır. Beş yılın sonunda, altıncı kira döneminde kira tespiti talep edilebileceği gibi, onuncu yılın sonunda, on beşinci yılın sonunda gibi her beş yılın sonunda kira tespitinin belirlenmesi için dava açmak hukuken imkan dahilindedir.

Artırımın Etki Anı

Kira bedeli tespiti davalarında son derece önem arz eden bir nokta, artırım kararın hangi andan itibaren etki doğuracağıdır. Kira bedelinin tespiti davası açarken, bu hususa dikkat etmek gerekir. Çünkü hüküm tesis edilirken, kira bedelinin hangi tarihten geçerli olmak üzere artırıldığının da belirtilmesi gerekir. Dolayısıyla kira bedelinin tespiti için açılan davalarda, netice-i talep olarak kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olmak üzere artırılmasını talep ettiğimizi özellikle belirtmeliyiz. Türk Borçlar Kanunu’nun 345 inci maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir: “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur”. Kural olarak bu dava her zaman açılabilir. Ancak açılma zamanı, artırımın ne zaman itibaren geçerli olacağına doğrudan etki eder. Sözleşmede kira artış oranı belirlenmişse, ilk beş yıl için kira bedelinin tespiti söz konusu olamaz. Ancak kira bedeli artış oranı belirlenmemişse, kira bedelinin tespiti için dava açılabilir. Bu davada hakim, TBK m.344 de belirtilen baraj orandan daha yüksek bir artırıma hükmedemez.

Net Rakam Zorunluluğu ve Islah Yasağı :

Kira bedelinin tespiti davalarında, dava dilekçesinin sonuç ve istem kısmında açık ve net bir rakam belirtilmesi gerekmektedir. Belirtilen rakam ıslah edilememektedir. Yargıtay’a göre, kira tespit davalarında davacı, yeni dönemde uygulanmasını istediği kira bedeline ilişkin talebini başlangıçta tam olarak belirtmek zorunda olup tespitine karar verilmesi talep edilen kira miktarının sonradan ıslah edilerek değiştirilmesi mümkün değildir.

Emsal kira bedelinin tespiti için bilirkişi kurulu oluşturulması, kiralananın ve emsallerinin tek tek gezilmesini, kira parasına etki tüm niteliklerinin karşılaştırılması ve somut gerekçeler sunulması gerekmektedir. Kira bedeli tespitinin ancak bu kadar profesyonel bir çalışma ile ortaya çıkabileceğini kabul ederken, davayı açan kiraya verenden tek seferde artış bedelinin kuruşu kuruşuna tam olarak bilmesi beklenmesi uygulamada sıklıkla tartışılan bir konudur.

İhtarname :

Kira tespit davaları, diğer kira hukuku davalarında ihbar ve ihtar açısından da ayrılmaktadır. Diğer kira davalarında genellikle yasal süreleri dikkate alarak bir ihtar veya ihbar da bulunulması işlemin hukuki sıhhati açısından zorunluluk arz ederken, kira bedelinin tespiti davası hiçbir ihtar ve ihbarda bulunmaksızın ve prensip olarak her zaman açılabilmektedir. Bununla birlikte, kira bedelinin tespiti davalarında ihtarın önem arz ettiği bir ihtimal bulunmaktadır. Bu ihtimal, TBK m.345 hükümlerinde düzenlenmiştir.

Beş yıldan sonra kira bedelinin tespiti için açılacak davalarda, mahkemece hükmedilecek artış oranın yeni kira döneminin (altıncı kira yılının) başından itibaren geçerli olması için davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılması gerekmektedir. Bununla birlikte, kiraya veren tarafından yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılabilir ve mahkemece hükmedilen kira artış oranı yine aynı şekilde hesap edilir, yani altıncı kira yılının başından itibaren geçerli olacak şekilde karar verilir.

Buna karşılık yine aynı madde hükmünde "Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur”. hükmü amir olup niza konu kira sözleşmesinin artış maddesi açılacak olan davada ihtar şartının olup olmadığını belirlemektedir.

Kira bedelinin tespiti davası, kaynağını Türk Borçlar Kanunumuzun 138. maddeden alan kira bedelinin uyarlanması davası ile karıştırılmamalıdır. TBK 138. maddede düzenlenmiş olan "aşırı ifa güçlüğü" hükmü gereği açılabilen kira bedelinin uyarlanması davasında: Sözleşmenin yapıldığı esnada borçludan kaynaklanmayan, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenemeyecek nitelikte olağanüstü bir durum söz konusu olmaktadır.

Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Hakkaniyet İndirimi Uygulaması :

Kira bedelinin tespiti davasında tüm delillerin toplanması ve bilirkişi marifetiyle rayiç kira bedelinin belirlenmesi ile birlikte karar aşamasına geçilir. Ancak yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca, belirlenecek olan bu kira bedelinden belirli bir miktar hakkaniyet indirimi yapılması gerekmektedir.Buna göre, hüküm kurulurken:

1. Tarafların tüm delilleri dikkate alınmalı,

2. Emsallerin gerçekten dava konusu taşınmaza emsal teşkil edip etmediği hususları gözden geçirilmeli, taraflarca sunulan emsaller mevcutsa bunlar bilirkişi marifetiyle tek tek incelenmeli,

3. Bilirkişi kurulu, alanında uzman kimselerden meydana getirilmeli,

4. Bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli,

5. Dava konusu taşınmazın kira bedeline etki edecek nitelikte bulunan konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri gibi tüm detaylar ele alınmalı,

6. Hak ve nesafete uygun olarak kiracının eski kiracı olduğu gözetilmek suretiyle belirlenen kira bedeli üzerinden indirim yapılmalıdır.

"Bu durumda Mahkemece davalının eski kiracı olduğu da dikkate alınarak yukarıdaki açıklamalar ışığında hak ve nesafete göre 01.04.2015 tarihinde başlayan dönem için kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken yazılı şekilde yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak, net mi brüt mü olduğu belirtilmeden ve hakkaniyet indirimi uygulanmadan yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir." Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/8272 E., 2019/5399 K. sayılı kararında belirtilmiş olduğu üzere davalı olan kiracının eski kiracı olduğu dikkate alınmak suretiyle hakkaniyet indirimi yapılmalıdır, hakkaniyet indirimi uygulanmadan kira bedelinin tespitine karar verilmesi, hukuka aykırı olacaktır. Hakkaniyet indirimi oranının ne kadar olacağı hususu soru işareti olabilmektedir. Bunun için, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7927 E., 2018/4805 K. sayılı kararında: "Mahkemece kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır ancak aylık kira bedeli 15.000.-TL net alınıp Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre anılan bedelden kiracının eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK 51, 52 (BK 43,44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %20' den daha fazla indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru olmadığı gibi, hüküm fıkrasının yukarıda açıklandığı üzere çelişkili şekilde kurulması da usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir." şeklinde, hakkaniyet indiriminin %10-20 oranları aralığında yapılması uygun olacaktır.

Kira Tespit Davasında Dava Şartı Arabuluculuk :

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18. maddesine 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesi ile getirilmiş olan düzenleme gereğince, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak olan kira bedelinin tespiti davaları için arabulucuya başvurulmuş olması, dava şartı haline getirilmiştir.

Kiracı ve kiraya veren arasında toplum barışını bozacak gelişmeler yaşanmaması için kira bedeline dair uyuşmazlıklara etkin ve tutarlı çözümler üretilmesi gerektiği malumdur. Bu nedenle kira bedelinin tespiti davaları konusunda cevapsız ve müphem olan konuların aydınlatılmasına hararetle ihtiyaç duyulmaktadır. Kira bedelinin tespiti davası ıslaha yasağı, hakkaniyet indirimi ve ihtarname koşulu gibi birçok teknik hususu içinde barındırmaktadır. Dal Hukuk & Danışmanlık kira hukukuna ilişkin olarak kira bedelinin tespiti davalarında ve haricinde kira hukukuna dair her türlü dava ve takip işlerinde ev, iş yeri ve ticari taşınırların kiralanması, kira sözleşmelerinin hazırlanması, kiracının hak ve yükümlülüklerinin ihlali halinde tahliye süreçlerinin takip işlerinde avukatlık hizmeti vermektedir.