Konkordato Mühletinde Olan Kiracıya Yönelik Kira Alacağına İstinaden İcra Takibi ve Tahliye İmkanı

Konut ve çatılı isyerleri bakımından kiracı hakkında konkordato mühleti verilmesi durumunda kira alacagı nedeniyle ona karsı takip yapılıp yapılamayacağı belirlenirken kira alacağının konkordato talebinde bulunulmasından önce doğup doğmadığına göre bir ayrım yapmak gerekir. Zira kural olarak sadece konkordato talebinde bulunulmasından önce doğan alacaklar konkordatoya tabidir. Bu itibarla konkordato mühletinden önce doğan alacaklar hakkında takip yasagı geçerli olacak; buna karsılık, konkordato talebinden sonra doğan alacaklar için kiracıya karsı icra takibi yapılabilecektir. Konkordato mühletinde olan borçlunun isletme giderleri kapsamında kira ödemeleri, tedbir kapsamı dışında tutulacak ve ödenmeyen kira alacaklarının tahsili ile buna mukabil kiracının tahliye edilmesi gündeme gelebilecektir.

Kiracının Konkordato Mühletine Girmesinin Kira İlişkine Etkisi

Konkordato; "Vadesi gelmiş borçlarını ödemeyen veya ödemeyememe tehlikesi bulunan borçlunun, kanunda öngörülen şartlarla mahkemenin denetimi ve gözetimi altında, alacaklıları ile anlaşmak suretiyle borçlarını tasfiye etmesine veya işletmesinin mali durumunu düzeltmesine imkan veren bir cebri icra hukuku müessesesidir." seklinde tanımlanan bir terimdir. (Atalı/Ermenek/Erdogan, Icra ve Iflas Hukuku, s.617) Konkordato kurumunun amaçlarından biri, borçlunun mal varlığının basında bulunarak işletmesini yeniden sağlam bir yapıya kavuşturmasıdır. Bu amaca ulaşabilmesi için alacaklıların takip yapmasının yasaklanması zorunludur. Borçlunun, konkordato mühleti boyunca borçlarını ödemesi için tasarruf yetkisi kısıtlanmaz ve borçlu faaliyetine devam eder.

Konkordato mühleti verilmesinin en önemli sonucu, mühlet kararının verilmesiyle birlikte borçluya karsı takip yapma yasagının baslamasıdır. Buna göre, mühlet içinde borçlu aleyhine 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun'a göre yapılan takipler de dahil olmak üzere hiçbir takip yapılamaz ve evvelce baslamıs takipler durur (IIK m.294/I). İcra ve İflas Kanununda sayılan sınırlamalar içine kira ilişkisinden kaynaklanan alacaklar sayılmadığı için takip yasağının kapsamına kiralananın biriken kira alacakları sebebiyle tahliyesi talepleri de dahildir. Fakat burada, geçici mühletten önce doğan ve sonra doğan kira alacakları olarak ikili bir ayrıma gidilerek değerlendirme yapılmalıdır.

Konkordato mühletinden önce doğan kira alacakları konkordatoya tabi olup önceden başlatılmış takipler durmakta veya bunlara iliskin takip başlatılamamaktadır. Konkordato borçlusu kiracının, konkordatoya tabi ödenmemiş kira borçları için mühlet içinde ne salt kira alacagının tahsili için genel haciz yoluyla takip ne de tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılabilir. Zira borçlunun malvarlıgı ile ilgili takipler m.294 uyarınca yasak kapsamındadır. Genel haciz yoluyla takip salt para alacağı için olduğundan tahliye takibinin de kira alacagına iliskin bölümü yasak kapsamındadır. (Kuru, El Kitabı, s. 1461)

Kira borcunun her ay doğmasının bir neticesi olarak konkordato başvuru tarihi itibariyle doğmuş kira borcu konkordatoya tabi olacaktır. Konkordato basvurusundan sonra doğan kira borcu ise konkordatoya tabi olmayacaktır. Bunun bir neticesi olarak da konkordato başvurusundan sonra doğan kira borcu, mühlet içinde icra takibine konu olabilecektir.

Yüksek Mahkemenin temel görev alanı Icra ve Iflas Hukuku olan daireleri, konkordato müessesi ile benzer düzenlemelerin yer aldıgı iflasın ertelenmesi döneminde konkordato mühtedi içerisinde borçlu hakkında kira alacagından dolayı takip yapılabileceği, takip yasağı kararı verilmiş olması halinde, kiracı durumunda olan borçlu hakkında tahliye takibi yapılamayacağını ve faaliyet gösterdiği tasınmazdan tahliye edilemeyeceğini pek çok kararında müstekar biçimde kabul etmistir. Yargıtay, iflâsın ertelenmesi müessesesinin konkordatoya olan benzerliğe dikkat çekerek, “yasada öngörülen istisnalar dışında takiplerin duracağı kabul edilmezse mali durumun düzelmesinin imkansızlasacagı” gerekçesiyle tahliye işleminin yapılmaması gerektiğini savunmuştur. (6. HD., 2014/13104 E., 2014/14162 K., 18.12.2014) İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Degisiklik yapan 7101 sayılı Kanun ile iflasın ertelenmesi müessesi hukukumuzdan tamamen çıkartılmıstır. Söz konusu Yargıtay kararları degisiklik tarihe göre eskidir. İflasın ertelenmesinin kaldırılmasından doğan boşluğu doldurmak üzere, konkordato müessesesi yeniden düzenlenmiştir. Kanun koyucunun, takip yasağının istisnalarının dar tutulmasına yönelik iradesinin ise değişikliklerden sonra da aynı olduğu görülmektedir. Nitekim, konkordato sürecinde olan borçlu için kiralanan taşınmaz işletmenin devamlılığı için kritik öneme sahiptir.

Konkordato mühleti verilmesiyle başlayan yasak borçlunun malvarlığına ilişkin takipler bakımından geçerli olduğundan kira süresinin bitmesi nedeniyle yapılan takipler bakımından borçluya karsı takip yapılabilir ve borçlunun tahliyesi istenebilir. Aynı şekilde konusu ayni hak olan ilamlara dayanan takipler de konkordato mühleti içinde yapılabilir. Konkordato adi alacaklar için geçerlidir. Tahliye ilamlarının mühlet içinde icra edilebileceği kabul edilmektedir. (Altay/Eskiocak, Konkordato, 2019, s. 164, No. 139.)

Konkordato Mühletinde Olan Şirketin Kira Borçlarının İşletme Gideri Olarak Kabulü Halinde İcra Takibi Yapılabilir.

Her ne kadar takip yasağına ilişkin istisnalar dar tutulmuş olsa da, kira sözleşmesinin bir sürekli borç ilişkisi olması sebebiyle karsı tarafta oluşabilecek zararları da göz önünde bulundurmak gerekir. Ihtisas alanı ticaret ve borçlar hukuku olan Yargıtay 23.Hukuk Dairesi, kira giderlerini işletme gideri olarak kabul etmekte ve kira giderlerini konkordato tedbirlerinin kapsamı dışında tutmaktadır. Nitekim Yargıtay 23. Dairesi mezkur içtihatını isletmenin kira borçlarının da tıpkı elektrik, su giderleri gibi isletme gideri niteliğinde olması ve bu borçlarını dahi ödeyemeyen bir borçlunun iflas erteleme talebinin kabul edilmesinin mümkün olmaması hasebiyle isletme gideri niteligindeki kira borçları ile ilgili borçlu sirkete karsı takip yapılabilecegi noktasında toplamaktadır. "(...)İşyeri kirası, enerji maliyetleri, isçi ücretleri ve finansal kiralama taksitleri gibi borçlar esasen işletme gideri niteliğinde olduğundan, bunların tam ve zamanında ödenmesini içermeyen iyilestirme projelerinin ciddi ve inandırıcı oldugunu söylemeye yasal olanak bulunmamaktadır. Bunların takibinin tedbiren durdurulması da mümkün değildir; zira takip yasagı isletme gideri niteliginde olmayan alacaklarla sınırlıdır."(23 HD. 2014/1506 E., 2014/7041 K., 07.11.2014 T.)

İzah edildigi üzere, konkordatoya tabi borçlar konkordato basvurusu öncesi doğmuş olan borçlardır. Konkordatoya tabi olan kira borcundan dolayı için mühlet içinde takip baslatılamaz ve baslatılmıs takiplere devam edilemez. Konkordatoya tabi olmayan kira borçlarına ise icra takibi baslatılabilir. Ticaret Mahkemeleri, Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin görüsü doğrultusunda kira giderlerini isletme gideri olarak kabul etmekte ve kira giderlerini tedbir kapsamı dışında tutmaktadır. Konkordato talep edenin ticari faaliyetlerine devamı esas teşkil etmektedir. Devam eden ticari faaliyetler neticesinde isletme giderlerinin yapılmasının da tabii olup mühlet kararı sonrasında doğmuş ve doğacak kira bedellerinin de zorunlu işletme giderleri kapsamında degerlendirilmesi gerekmektedir. Yargıtay temel görev alanı Icra ve Iflas Hukuku olan 12. Hukuk Dairesi güncel bir kararında, borçlu aleyhine takip neticesinde, ticaret mahkemesince işletme gideri kapsamında kalan kira ve isçi ücreti ödemesi gibi ödemelerin ihtiyati tedbir kapsamı dışında tutulmasına karar verildiginden, ödenmeyen kira alacaklarının tahsili amacıyla baslatılan takibin tedbir kapsamı dısında kaldıgı, konkordato talep eden borçlunun itirazının kaldırılmasına, tahliyesine ve icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar vermistir.

"Somut olayda, İstanbul Anadolu 1. İcra Müdürlüğü’nün 2019/24553 Esas sayılı takip dosyası ile başlatılan takip tarihinin 16.08.2019 olduğu ve yine borçlu lehine verilen Bakırköy 1.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 3 (üç) aylık geçici mühlet karar tarihinin 18.01.2019 oldugu, dolayısıyla borçlu aleyhine başlatılan şikayet konusu takip tarihinin verilen mühlet kararından sonra oldugu anlaşılmakta ise de Bakırköy 1.Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 11.03.2019 Tarihli Heyet Ara Karar Başlıklı kararı ile “İşletme gideri kapsamında kalan kira ve isçi ücreti ödemesi gibi ödemelerin ihtiyati tedbir kapsamı dışında tutulmasına” karar verildiği ve takibin ödenmeyen kira alacaklarına iliskin oldugu açıktır. O halde, alacaklı yanca ödenmeyen kira alacaklarının tahsili amacıyla takip baslatıldığından takibe konu alacagın tedbir kapsamı dısında kaldıgının kabulü gerektiginden, Ilk Derece Mahkemesince; itirazın kaldırılması,tahliye ve icra inkar tazminatına dair karar verilmesi yerinde olup, Bölge Adliye Mahkemesince; borçlunun istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup kararın bozulması gerekmistir." (12. HD., 2022/4045 E., 2022/4797 K., 19.04.2022 T. )

Konuya İlişkin Güncel Bölge Adliye Mahkemesi ve Yargıtay Kararları

"Borçlu sirket hakkında (...) konkordato geçici mühlet kararı verildigi ve (...) mühlet kararında IIK'nun 294 ve devamı maddeleri uyarınca"... hangi nedene dayanırsa dayansın ihtiyati tedbir, ihtiyati haciz ve muhafaza işlemleri de dahil tüm takip işlemi yapılmasının ihtiyati tedbir yoluyla durdurulmasına..." seklinde hüküm kurulduğu görüldüğünden borçlu sirket hakkında mühlet içerisinde takip başlatılamayacağı anlaşılmakla borçlu sirketin kesin mühlet içerisinde işletmenin devamı için kira sözlesmesi imzalaması mümkün olmakla birlikte borçlu sirket aleyhine bu kira sözlesmesinden kaynaklı olarak IIK nın 294/1 maddesi uyarınca takip yapılamayacağından mahkemece davanın reddine dair verilen hükümde isabetsizlik görülmemiştir." (Kayseri BAM, 5. HD., 2021/1496 E.,2021/1487 K., 7.10.2021 T.)

"Davaya ve takibe dayanak yapılıp, hükme esas alınan 22/03/2011 baslangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözlesmesi hususunda bir uyusmazlık bulunmamaktadır. Davacı vekili, bu sözlesmeye dayanarak baslattıkları icra takibi ile 2017 yılı K. ayına ait elektrik, su ve LNG yansıtma bedellerine iliskin 4 adet fatura bedelini 15.981,52 TL nin tahsilini istemiş, davalı yasal süresinde yaptıkları itiraz nedeniyle takibin durması üzerine davacı vekili, dava dilekçesinde icra takibine vaki itirazın iptali davası açıldıgı, ancak, ... 13.İcra Mahkemesinin 20/11/2017 tarih ve 2017/803-2017/992 sayılı kararı ile davalı ... Market AS.'nin talebinin kabulü ile,IIK'nun 286,287 maddeleri geregince üç aylık konkordato mühleti verilmesine ve alacaklılar bakımından; İİK'nun 289. Maddesi geregince mühlet içinde borçlu aleyhine 6183 Sayılı Kanuna göre yapılan takiplerde dahil olmak üzere hiçbir takip yapılamayacağına ve evvelce baslamış takiplerin durmasına, ihtiyati haciz kararlarının uygulanmamasına, bir takip muamelesi ile kesilebilen zamanasımı ve hak düsüren müddetlerin islemeyecegine,mühlet sırasında taşınır veya tasınmaz rehni ile temin edilmis alacaklar nedeniyle rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip baslatılabilecegine veya baslamıs olan takiplere devam edilebileceğine ancak bu takıp nedeniyle muhafaza tedbirleri alınamayacağına ve rehinli malın satısının gerçekleştirilemeyeceğine ilişkin tedbir kararı verildiği anlaşılmakla takip yapılmaması yönünde verilen tedbir kararından sonra yapılan takip nedeniyle davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadıgından davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir." (Sakarya BAM, 6. HD. 17.09.2020 T. E:291 , K:711)

"Her ne kadar davalı vekilince müvekkili hakkında geçici ve kesin mühlet kararları verildiğinden bahisle icra takibi yapılamayacagı ileri sürülmüs ise de dava ve takibin dayanağı alacagın kira alacagı niteligi tasıdıgı,(..), konkordato talep edenin ticari faaliyetlerine devamının esas teskil ettigi, devam eden ticari faaliyetler uyarınca işletme giderlerinin yapılmasının da tabii oldugu, mühlet kararı sonrasında dogmus ve doğacak kira bedellerinin de zorunlu isletme giderleri kapsamında degerlendirilmesi gerektiği, konkordato mühleti içerisinde verilen tedbir kararlarının zorunlu isletme giderlerini kapsamadığı, bu nedenle takibe engel teskil etmeyecegi anlasılmakla davalı vekilinin bu yönlere iliskin istinaf itirazları yerinde görülmemiştir." (Trabzon BAM 4. HD., 2020/729 E.,2020/806 K.,12.10.2020 T.)

"Genel haciz yoluyla baslatılan ilamsız icra takibinde borçlu sirketin icra mahkemesine başvurusunda; üç ay süre ile verilen konkordato geçici mühlet kararı geregince takibin iptalini talep ettigi, Ilk Derece Mahkemesi’nce sikayetin reddedildigi, borçlunun istinafı üzerine Bölge Adliye Mahkemesi’nce istinaf basvurusunun kabulü ile mahkeme kararının kaldırılmasına ve yerine sikayetin kabulüne, takibin sikayetçi borçlu yönünden durdurulmasına karar verildigi, karara karsı borçlunun temyiz isteminde bulunduğu görülmektedir. (...) Bölge Adliye Mahkemesi’nce; IIK’nun 294. maddesine göre mühlet içinde hiç bir takip islemi yapılamayacağı hükmü geregi, sikayetçi borçlu şirket yönünden takibin iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı sekilde hüküm tesisi isabetsiz olup, kararın bozulması gerekmiştir." (12. HD., 2021/3717 E., 2021/7574 K., 16.09.2021 T.)

Konkordato ilan eden bir kiracıdan kira alacağı nasıl tahsil edilir, icra takibi yapılabilir mi, tahliye mümkün mü gibi sorular Ankara’da özellikle Beştepe çevresinde yaşayan vatandaşların Google’da en sık arattığı konular arasında yer almaktadır. Çünkü konkordato süreci, hem ev sahipleri hem de işyeri sahipleri açısından ciddi belirsizlikler yaratır. Kiracının konkordato mühletine girmesi, otomatik olarak tüm kira borçlarının silindiği anlamına gelmez. Özellikle konkordato öncesi ve sonrası dönem ayrımı, icra takibi ve tahliye hakkının belirlenmesinde kritik öneme sahiptir.

Uygulamada birçok vatandaş, konkordato ilan eden kiracıya karşı hiçbir işlem yapılamayacağını düşünmektedir. Oysa hukuken durum bu kadar basit değildir. Konkordato mühleti içindeki kira borçları ile mühlet sonrası doğan kira alacakları farklı değerlendirilir. Ayrıca kira sözleşmesinin devam edip etmediği, borcun niteliği ve konkordato komiseri kararları da süreci doğrudan etkiler. Yanlış atılan bir adım, hem zaman kaybına hem de ciddi maddi zararlara yol açabilmektedir.

Bu nedenle “konkordato kiracıya icra takibi yapılır mı”, “konkordato olan kiracı tahliye edilir mi”, “kira alacağı nasıl alınır” gibi sorularla karşı karşıya kalan kişilerin mutlaka alanında deneyimli bir icra avukatı ile hareket etmesi gerekir. Özellikle Ankara Beştepe bölgesinde icra ve iflas hukuku alanında uzman desteği almak, sürecin doğru yönetilmesi açısından büyük avantaj sağlar.

Dal Hukuk & Danışmanlık Bürosu, Ankara Beştepe’de bulunan ofisiyle konkordato sürecindeki kiracılara karşı kira alacağı takibi, icra işlemleri ve tahliye davaları konusunda vatandaşlara etkin hukuki destek sunmaktadır. Büromuz; konkordato mühleti içi ve sonrası kira borçlarının ayrımı, icra takibi başlatılması, tahliye imkânlarının değerlendirilmesi ve gerekli dava süreçlerinin yürütülmesinde güncel Yargıtay kararları ışığında profesyonel hizmet vermektedir.

Ev sahibiyseniz veya işyeri kiraya verdiyseniz ve kiracınız konkordato ilan ettiyse, haklarınızı kaybetmeden süreci yürütmek son derece önemlidir. Zamanında başlatılmayan icra takibi, eksik açılan davalar ya da yanlış hukuki stratejiler geri dönüşü olmayan sonuçlar doğurabilir. Bu noktada Ankara icra avukatı desteği almak, yalnızca hukuki güvence değil aynı zamanda ekonomik kaybın önlenmesi anlamına gelir. Sonuç olarak, konkordato mühletinde olan kiracıya karşı kira alacağına dayalı icra takibi ve tahliye süreçleri teknik bilgi gerektiren, dikkatle yönetilmesi gereken alanlardır. Ankara Beştepe’de faaliyet gösteren Dal Hukuk & Danışmanlık Bürosu, icra hukuku alanındaki tecrübesiyle vatandaşların haklarını korumayı ve süreci en hızlı şekilde sonuçlandırmayı hedeflemektedir. Eğer siz de konkordato sürecinde kiracınızdan kira alacağınızı tahsil etmek veya tahliye yoluna gitmek istiyorsanız, profesyonel icra avukatı desteği ile hareket etmek en doğru adımdır.