Birden Fazla Kira Sözleşmesinin Geçerliliği

Uygulamada, kiraya veren ile kiracı arasında çeşitli gerekçelerle birden fazla kira sözleşmesi imzalandığı görülmektedir. Kiracı ve kiraya veren arasında birden fazla kira sözleşmesi imzalanması, kira ilişkilerinde sıkça karşılaşılan ancak çoğu zaman göz ardı edilen bir durumdur. Bu durum, özellikle hukuki çerçevede ele alındığında, hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin karşılaşabileceği çeşitli sorunları ve sorumlulukları beraberinde getirir. Kira sözleşmelerinin geçerliliği, uygulanması ve feshi gibi konular, tarafların haklarını koruma açısından büyük önem taşır. Kiracı ile kiraya veren arasında birden fazla kira sözleşmesi imzalanması, özellikle de sözleşmelerin içerikleri birbirinden farklıysa, bazı riskler ve hukuki belirsizlikler yaratır.

Yeni bir kira sözleşmesi imzalanması, genellikle önceki kira sözleşmesini ortadan kaldırır ve yeni sözleşmede belirtilen başlangıç tarihinden itibaren geçerli olur. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesi uyarınca, kiracı ile yeniden imzalanan yeni tarihli bir kira sözleşmesi, kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresini sıfırdan başlatır. Yani, eğer aynı kiracıyla yeni bir kira sözleşmesi imzalanırsa, on yıllık süre bu yeni sözleşmenin bitim tarihinden itibaren hesaplanır. Bu durum, özellikle kira sözleşmesinin feshi ve tahliye hakları açısından önemlidir. Bir kira sözleşmesinin yenilenmesi, mevcut koşulları değiştirir ve yeni koşullar altında bir kira ilişkisi başlatır. Bu nedenle, yeni sözleşmedeki şartlar önceki sözleşmeyi geçersiz kılar ve yeni sözleşme, yasal olarak mevcut olan kira ilişkisini tanımlar​​​​​​.

İkinci bir kira sözleşmesi hazırlanırken, ilk sözleşmenin iptal edildiğine ve yeni sözleşmenin yerine geçtiğine dair bir ifade eklemek önemlidir. Bu, hukuki açıdan, iki sözleşme arasında ihtilaf oluşması halinde hangi sözleşmenin geçerli olduğunun açıkça belirlenmesini sağlar. Ayrıca, bu ifade her iki tarafın da yeni sözleşme şartlarını kabul ettiğini ve eski sözleşmenin şartlarının artık geçerli olmadığını net bir şekilde ortaya koyar.

Genellikle, düşük bedelli imzalanan kira sözleşmesi daha az vergi ödemek üzere vergi dairesine ibraz edilmekte, yüksek bedelli kira kontratı ise taraflar arasında fiilen uygulanmaktadır. Yargıtay tarafında vergi dairesine verilmek üzere hazırlanan kira sözleşmesi muvazaalı kabul edilmekte, yüksek bedelli kira sözleşmesi ise geçerli kabul edilmektedir. Yargıtay, kiracının daha yüksek bedelle kira sözleşmesi imzalamasının fiili ve hukuki hiçbir mantığı olmadığını, dolayısıyla yüksek bedelle imzalanan sözleşmenin muvazaalı olmayıp geçerli olduğunu tespit etmiştir.

İki veya daha fazla kira sözleşmemesinin bulunduğu hallerde; kiracı-borçlu imza inkarında bulunmadığı takdirde sözleşmelerin muvazaalı olduğu iddiasını icra mahkemesinde ileri süremez. Çünkü, imza itirazında bulunmayan borçlu takibin dayanağı olan kira sözleşmesini ve kira bedelini kabul etmiş sayılır. Birden fazla kira sözleşmesi yapılması halinde karşılaşılan sorunlara ilişkin emsal Yargıtay kararlarına aşağıda yer verilmiştir.

Aynı Tarihli İki Kira Sözleşmesinden Bedeli Yüksek Olan Geçerlidir.

Taraflar arasında aynı taşınmaz için düzenlenmiş 01.06.2012 başlangıç tarihli 5 yıl süreli, aylık 3.500 TL bedelli ve aylık 5.250 TL bedelli iki ayrı kira sözleşmesi bulunduğu ve sözleşmelerdeki imzaların taraflara ait olduğu uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık hangi sözleşmenin tarafların gerçek iradesine uygun olduğu hususundadır. Davalı, vergi ödemesi nedeniyle düşük bedelli sözleşmenin imzalandığını iddia etmektedir. Davacı, davalının dayandığı aylık 5.250 TL bedelli kira sözleşmesine karşı imza inkarında bulunmamıştır. Davacı-kiracının yüksek bedelli kira sözleşmesini imzalaması için geçerli bir nedeni olmadığı gözetildiğinde düşük bedelli sözleşmenin vergi dairesine ibraz için düzenlendiği ve muvazaalı olduğu anlaşılmaktadır. Tarafların gerçek iradesine uygun olarak düzenlendiği anlaşılan 5.250 TL bedelli kira sözleşmesi hükümleri uyarınca uyuşmazlığın çözümü gerekirken yazılı gerekçeyle 3.500 TL bedelli sözleşmeye değer verilerek hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir (Yargıtay 3HD-Karar : 2019/5336).

Taraflar arasındaki ilk uyuşmazlık, taraflar arasında düzenlenen aynı taşınmaza ait aynı tarihli ve süreli biri aylık 2.750,00 TL, diğeri aylık 750,00 TL olan sözleşmelerden hangisinin tarafların gerçek iradesine uygun olduğu konusundadır. Davacının ibraz ettiği aylık kiranın 2.750,00 TL olarak belirlendiği sözleşmeden sonra hiçbir neden yok iken aylık kiranın 750,00 TL olarak belirlenen ikinci bir sözleşme düzenlenmesi, kira bedelinin bu derece azaltılması hayatın olağan akışına uygun değildir. Aylık 750,00 TL bedelli sözleşmenin kira bedelini belirlemenin dışında başka bir nedenle muvazaalı olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda, uyuşmazlığın tarafların gerçek iradesine uygun olarak düzenlenen 2.750,00 TL bedelli kira sözleşmesi uyarınca çözümlenmesi gerekir. Tarafların gerçek iradesine uygun olan sözleşmenin aylık 2.750,00 TL bedelli sözleşme olduğu kabul edildiğine göre, davalının bir kısım ayların 700,00 TL üzerinden ödendiğine ilişkin iddiası aylık kiranın bu miktar olduğunu göstermez. (6.HD., 2012/9162)

05.11.2012 başlangıç tarihli ve 4.000,00 TL bedelli kira sözleşmesinin 8.000,00 TL bedelli kira sözleşmesinden sonra imzalandığı tarafların kabulündedir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık aynı taşınmaz için düzenlenmiş 05.11.2012 başlangıç tarihli, aylık 8.000,00 TL ve aylık 4.000,00 TL bedelli sözleşmelerden hangisine itibar edileceği noktasındadır. 05.11.2012 tarihli ikinci sözleşmede ilk sözleşmenin feshedildiği ya da sona erdirildiği yönünde bir şerh bulunmadığı gibi, ilk sözleşmenin yapılmasından sonra aylık kira parasının fahiş oranda 8.000,00 TL den 4.000,00 TL ye indirilmesi de hayatın olağan akışına aykırıdır. Tüm bu var olan durum karşısında davalının dayandığı kira sözleşmesinin kira bedelini belirlemenin dışında başka bir nedenle düzenlendiği ve muvazaalı olduğu anlaşılmaktadır. Uyuşmazlığın tarafların gerçek iradesine uygun olarak düzenlenen 05.11.2012 başlangıç tarihli ve aylık 8.000,00 TL bedelli kira sözleşmesi uyarınca çözümlenmesi gerekirken muvazaalı kira sözleşmesi esas alınarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. (6.HD., 2015/422)

Vergi Dairesine Verilen Muvazaalı Kira Sözleşmesi

Dava dosyasında davacı ile M. A. arasında düzenlenmiş 9.10.2006 başlangıç tarihli 3 yıl süreli, aylık 600 YTL bedelli ve 10.10.2006 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli, aylık 175 YTL bedelli iki kira sözleşmesi olup T. A. bu sözleşmelerde ortak zincirleme kefil ve borçludur. Sözleşmedeki imzaların taraflara ait olduğu da uyuşmazlık konusu değildir. Davalı tarafından sunulan ve daha sonra düzenlenen 10.10.2006 başlangıç tarihli sözleşmenin vergi dairesine sunulduğu da anlaşılmaktadır. Bu durumda sonradan düzenlenen düşük bedelli sözleşmenin vergi dairesine ibraz için düzenlendiği ve muvazaalı olduğu anlaşılmaktadır. Tarafların gerçek iradesine uygun olarak düzenlenen davacının sunduğu 9.10.2006 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi uyarınca uyuşmazlığın çözümü gerekirken yazılı gerekçeyle davalının sunduğu sözleşmeye değer verilerek hüküm kurulması doğru görülmemiş hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir. (6.HD., 2009/4503)

İcra Mahkemesinde Kira Sözleşmesinde Muvazaa İddiası Dinlenmez.

Davacı vekilince borçlu hakkında başlatılan 12.08.2010 tarihli icra takibinde 05.08.2006 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesine dayanılmış olup, 05.09.2006-05.08.2010 tarihleri arasındaki birikmiş kira borcu olarak 25.764 TL alacağın tahsili istenilmiştir. Davalı borçlu süresinde verdiği itiraz dilekçesinde, taraflar arasında geçerli kira sözleşmesinin 05.09.2006 başlangıç tarihli olduğunu, buna göre aylık 200 TL üzerinden kira paralarının banka hesabına yatırıldığını belirterek borca itiraz etmiş, itiraza konu 05.09.2006 başlangıç tarihli ve aylık 150 TL bedelli kira sözleşmesini ibraz etmiştir. Mahkemece, alacaklı tarafından imzası açıkça inkar edilmeyen 05.09.2006 tarihli başka bir kira sözleşmesinin varlığı karşısında alacağın uyuşmazlığın hallinin yargılamayı gerektirdiğinden davanın reddine karar verilmiştir.

Alacaklı icra takibinde taraflar arasındaki 05.08.2006 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesine dayanmış ve takip talepnamesinde bildirdiği bedel üzerinden kira parasının ödenmesini talep etmiştir. Borçlu ise itirazında takip dayanağı kira sözleşmesindeki imzasına karşı çıkmamış taraftar arasında geçerli başka bir kira sözleşmesi bulunduğunu belirterek bahsi geçen sözleşme uyarınca kira bedellerinin ödendiğini ileri sürmüştür. İİK’nun 269/2. maddesi gereğince borçlu itirazında kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse akdi kabul etmiş sayılır. Anılan maddenin düzenlenmesi karşısında aynı dönemi kapsayan ve fakat farklı kira bedelini içeren sözleşme dikkate alınamaz. Takip dayanağı kira sözleşmesindeki imzasını inkar etmeyen borçlu ne maksatla olursa olsun birden fazla kira sözleşmesi imzalandığı hususunu icra mahkemesinde ileri süremez. Davalı borçlu imzası inkar edilmeyen kira sözleşmesine göre takip konusu borcunu ödediğini İİK’nun 269/c maddesinde belirtilen belgelerden biri ile kanıtlayamadığından istemin kabulüne karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile istemin reddine karar verilmesi doğru değildir. (6. HD., 2011/8048)

İcra Mahkemesinde Birden Fazla Kira Sözleşmesi

Davacı vekili 01.12.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayalı olarak davalı aleyhine 25.01.2013 tarihinde başlattığı icra takibinde 2012 yılı Mayıs,Haziran, Temmuz, Eylül, Ekim, Kasım, Aralık, 2013 yılı Ocak ayları olmak üzere toplam 60.750 TL kira alacağının tahsilini istemiştir. Davalı borçlu ödeme emrinin tebliği üzerine süresinde icra takibine yaptığı itirazında, kira bedelinin yatırıldığını, alacaklıya hiçbir borcunun olmadığını bildirmiştir. Davalı cevabında 01/01/2012 başlangıç tarihli ve 01/01/2014 bitiş tarihli aylık kira bedeli 1600 TL olan kira sözleşmesine dayanarak aylık kira bedelinin 1600 TL olduğunu ileri sürmüş ve takip konusu döneme ilişkin ödeme dekontları sunmuştur. İİK.’nun 269/2.maddesi gereğince imzasına karşı çıkılmayan takibe dayanak kira sözleşmesinden farklı kira bedelini içeren borçlu tarafından ibraz edilen kira sözleşmesinin bu takipte dikkate alınması mümkün değildir. Ne maksatla birden fazla kira sözleşmesinin imzalandığı hususu borçlu tarafından yerel mahkemede açılacak bir davada ileri sürülebilir. Bu nedenle davalının aylık kira bedelinin 1600 TL olduğu savunmasına itibar edilemez ise de, mahkemece davalının sunduğu dekontlar incelenip davalı ödemeleri üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir. (6.HD., 2013/13936)

Kiracı ve kiraya veren arasında toplum barışını bozacak gelişmeler yaşanmaması için kira bedeline dair uyuşmazlıklara etkin ve tutarlı çözümler üretilmesi gerektiği malumdur. Dal Hukuk & Danışmanlık kira hukukuna ilişkin olarak kira bedelinin tespiti davalarında ve kira hukukuna dair her türlü dava ve takip işlerinde ev, iş yeri ve ticari taşınırların kiralanması, kira sözleşmelerinin hazırlanması, kiracının hak ve yükümlülüklerinin ihlali halinde tahliye süreçlerinin takip işlerinde avukatlık hizmeti vermektedir.